LH 청약센터에 인천 부평구 산곡 푸르지오 분양 전환 공고가 올라왔다. 이번 글에서는 부평 산곡 푸르지오 아파트의 분양 전환 청약 신청 자격과 아파트 입지, 분양가, 투자 가치 등을 정리해본다.
부평 산곡 푸르지오 – 분양 전환 신청 자격
부평 산곡 푸르지오 분양 전환 세대에 청약하려면 아래 조건만 만족하면 된다.
- 매각공고일(24.9.2.) 기준 국내에 거주하는 성년자
주택소유 여부, 소득, 자산 요건, 청약저축 가입 여부, 과거 당첨사실 여부에 관계 없이 청약 가능하다. 1인당 2개까지도 계약할 수 있다.
개요
부평 산곡 푸르지오 아파트의 기본적인 정보는 다음과 같다.
- 위치: 인천광역시 부평구 안남로 269(산곡동)
- 규모: 최고 20층, 8개 동
- 세대수: 765세대
- 평형: 전용 40(55세대), 59A(175세대), 59B(41세대), 84A(152세대), 84B(112세대), 84C(120세대), 전용 110(117세대)
- 연식: 2011년 준공(13년차)
- 시공사: 대우건설
- 용적률: 249%
- 건폐율: 17%
- 세대당 주차대수: 1.05대
- 난방 방식: 지역 난방
- 전매제한, 실거주의무: 없음
- 자세한 내용은 네이버페이 부동산 (naver.com) 참고
이번에 나온 분양 전환 주택은 총 42세대로, 모두 201동 물량이며, 전용면적 40제곱미터이다. 201동이 산곡역에서 가장 멀어서 메리트가 다소 떨어진다. 임대동이었기 때문에 단지 변두리에 쳐박혀 있는 모습이다. 도저히 로열동으로는 볼 수 없어서 다소 아쉽다.
원베이 아파트이며 거실겸 안방, 작은 주방, 작은 방, 화장실이 있는 구조이다.
계약금으로 5%, 잔금은 계약일로부터 60일 이내에 일시 납부 해야한다. 전매제한이나 실거주의무는 없기 때문에 바로 전세를 주거나 월세를 줘도 무방하다. 분양사무실에 가서 선착순으로 동호수를 지정해서 계약할 수 있는 상황이다.
입지
부평 산곡 푸르지오의 입지를 교통환경, 생활편의환경, 교육환경, 자연환경으로 나눠서 살펴본다.
교통환경
부평 산곡 푸르지오는 7호선 산곡역 초역세권 아파트이다. 역과 가까운 동에서 산곡역 출구까지 거리가 300m(도보 5분)가 되지 않는다. 산곡역에서 가산디지털단지역까지 29분, 여의도역까지 약 50분, 논현역까지 59분이 소요된다. 다소 멀긴 하지만, 강남권 출퇴근까지도 가능한 입지이다.
서울이 아니고 인천 내부를 오가기도 좋은 위치이다. 한 정거장 떨어진 부평구청역과 석남역에서 각각 인천1호선과 인천2호선으로 환승할 수 있기 때문이다. 7호선 청라연장까지 완공되면 청라국제도시도 생활권에 들어오게 된다.
교통환경으로 보면 인천에서도 상급지라고 볼 수 있는 곳이다.
생활편의환경
주변에 아파트가 많아서 비교적 쾌적한 주거환경이 보장된 곳이다. 산곡역 일대 재개발이 진행되면서 아파트는 더 많아지고 주거환경도 더 개선될 것으로 보인다. 롯데마트를 도보로 이용할 수 있고 아파트 단지 곳곳에 있는 상가들을 이용하기 용이하다. 상가 규모가 크지는 않지만 아파트가 많아서 합치면 규모가 꽤 나온다. 다만 규모가 있는 상권은 주변에 없어서 백화점이라도 갈라면 부천 중동으로 가거나 구월동까지 가야한다는 점은 아쉬운 점이다.
교육환경
단지 바로 앞에 초등학교가 두 개나 있는 초품아 아파트이다. 중학교와 고등학교도 1km 이내에 있어서 도보로 통학 가능하다. 도보로 갈 수 있는 도서관도 있다. 학교 접근성은 매우 좋은 곳이다. 다만 학원가는 다소 약하다. 인천이라는 지역 자체가 송도를 제외하면 학군이 발달된 곳이 많지 않다.
자연환경
아파트 주변으로 녹지와 공원은 부족하다. 인근에 산이 있기는 하지만 공원이 없다. 그나마 다행인 점은 1km 거리에 굴포천 산책로가 있다는 점이다. 굴포천을 따라가면 경인아라뱃길을 지나 한강까지도 라이딩이 가능하다.
부평 산곡 푸르지오의 입지를 종합하면 교통과 교육환경이 매우 우수하고, 생활편의환경도 나쁘지 않아서 실거주로도 좋고, 인천에서 서울 출퇴근도 가능한 아파트라고 볼 수 있다.
분양가
부평 산곡 푸르지오 분양 전환 분양가를 확인해본다.
층수에 따라 다르지만 분양가는 2억 2,050만원부터 2억 3,500만원 범위에 있다. 평당 분양가는 1,350만원 정도이다.
분양가가 적정한지 주변 아파트 시세와 비교해본다.
산곡역 주변에는 재개발로 인해 신축 아파트들이 많이 생기고 있다. 신축 아파트에 소형 평수도 많은 편이다.
먼저 인근 신축 아파트 중 하나인 쌍용더플래티넘 부평과 비교해본다. 쌍용더플래티넘 부평은 2022년 준공한 811세대 규모 아파트이다. 신축이기는 하나 산곡역까지 거리는 부평 산곡 푸르지오보다 조금 더 멀다(도보 약 12분). 싸용더플래티넘 부평의 전용 39 매매 호가는 2억 9,000만원이다. 부평 산곡 푸르지오 분양가보다 6,000만원 정도 더 비싸다. 실거래가는 2억 6,000만원이다. 연식과 입지를 고려한다면 적정한 가격이라고 판단된다.
다음은 부평두산위브 더파크와 비교해본다. 2022년에 준공한 799세대 규모 아파트이다. 산곡역까지 거리는 도보로 약 8분 정도이다. 전용 39의 매매 호가는 2억 4,000만원이다. 부평 산곡 푸르지오와 연식차이가 11년이나 나지만, 가격 차이가 1,000만원 정도밖에 나지 않는다. 역까지 거리가 쌍용더플래티넘 부평보다 더 가까운데 가격은 더 싸다.
입지적으로는 3개 아파트 중 부평 산곡 푸르지오가 가장 좋다. 다만 연식이 11년 차이가 날 뿐이다. 시장에서는 부평 산곡 푸르지오의 우수한 입지가 주변 신축들의 신축 효과보다 낫다고 평가하고 있다. 전용 84를 기준으로 보면 3개 아파트의 시세가 비슷하게 가고 있는데 그중에서 고점은 부평 산곡 푸르지오가 가장 높음을 알 수 있다. 산곡역 주변 대장아파트는 부평 산곡 푸르지오라는 의미다.
결론적으로 부평 산곡 푸르지오의 분양 전환 물량의 분양가는 주변 시세와 비슷하게 나왔다고 볼 수 있다. 딱히 메리트는 없는 가격이다. 신축이 낫다고 생각하면 주변 신축을 사도 된다.
정리
이번에 선착순 동호지정으로 분양 가능한 아파트는 전용면적 40제곱미터, 17평 밖에 안되는 원베이 소형 아파트이다. 자녀가 있는 가족이 살기에는 적합하지 않고, 1인 가구나 신혼부부까지가 주 수요층이라고 볼 수 있다. 따라서 입지면에서 교육환경과 자연환경의 중요도는 떨어진다. 교통과 생활편의환경이 중요한데 이 점에서 부평 산곡 푸르지오는 강점이 있다.
서울 서남부지역을 거점으로 삼고 있지만, 주거비 부담 때문에 인천으로 밀려오는 2030 젊은층을 대상으로 임대를 주면 잘 나갈 것 같다는 생각이 든다.
월세를 준다면 예상 수익률은 보수적으로 잡으면 3.5%, 다소 낙관적으로 잡으면 4% 후반 대까지 가능해보인다. 수익률이 높은 편은 아니지만, 입지상으로 수요가 끊길 곳은 아니어서 안정적인 임대는 가능할 것으로 보인다. 갭투자로는 6,000만원, 월세 투자로는 1억 5,000만원 정도의 투자 자금이 필요할 것으로 계산된다.