지난 6월에 분양했던 금정역 푸르지오 그랑블 아파트가 추가 청약 공고 없이 바로 선착순 줍줍(선착순 동호수 지정) 계약으로 직행했다. 선착순 줍줍은 미분양된 동호수를 지정해서 바로 계약할 수 있다. 이번 글에서는 금정역 푸르지오 그랑블 선착순 줍줍 투자 가치를 군포 일대의 향후 입주 물량, 주변 아파트와의 가격 비교, 미래 호재와 비전 등을 통해 분석해본다.
금정역 푸르지오 그랑블 – 분양 성적
금정역 푸르지오 그랑블은 청약 당시 미분양을 예상했던 아파트이다. 분양가가 주변 시세 대비 높게 책정되었기 때문이다. 아무리 4년 뒤 가격이라고는 해도, 주변에 높은 분양가로 미분양이었던 아파트보다도 비싼 가격에 나왔으니 미분양은 예정된 수순이었다. 시행사가 “한 번에 못 팔아도 끝내 다 팔면 이익”이라는 요즘 분양의 트랜드를 추구하는 거 아닌가 하는 생각이 들 정도였다.
금정역 푸르지오 그랑블 – 분양가, 입지, 안전마진 분석(ft. 금정역 주변 단지와 비교) (landstockbiz.com)
청약 성적을 보면 정말 처참하게 망했다는 말로 밖에 설명할 수 밖에 없는 결과가 나왔다. 전용 95B의 경우 38세대 모집에 겨우 2순위 기타지역에서만 3개의 통장이 들어오는 굴욕을 맛봤다. 그나마 전용 59에 다소 경쟁이 있었을 뿐, 나머지 평형은 모조리 미달이었다.
금정역 푸르지오 그랑블을 분석했던 당시에도 미분양을 예상했고, 청약 통장을 아끼는 게 낫겠다는 의견을 냈었는데 그대로 적중했다.
그럼에도 금정역 푸르지오 그랑블에 다시 관심을 갖게 된 것은 5% 계약금만으로 입주까지 4년의 시간을 끌고 갈 수 있다는 점 때문이었다. “지금은 분양가가 다소 비싸더라도, 4년 후에는 지금 분양가가 메리트가 있지 않을까?” 라는 관점으로 접근하면 시간에 배팅하는 분양권 투자로써 가치가 있을 수도 있기 때문이다. 그러나 여러 고민 끝에 금정역 푸르지오 그랑블 투자는 안되겠다는 결론을 냈다. 그 이유를 살펴본다.
군포 일대 입주 물량(공급량) 분석
금정역 푸르지오 그랑블은 경기도 군포시에 있는 아파트이다. 경기도 군포시는 인접한 안양, 의왕과 생활권을 공유한다. 안양과 군포, 의왕은 행정 경계를 알리는 표지판이 없다면, 세 도시의 경계는 구분되지 않을 정도로 동일한 생활권을 유지하고 있다. 금정역 푸르지오 그랑블도 군포에 있기는 하나, 안양천을 경계로 안양시와 경계를 접하고 있으며 오히려 철도로 단절된 군포시보다 안양시 생활권에 더 가까운 지역이다.
따라서 금정역 푸르지오 그랑블의 투자 가치를 분석하기 위해 주변 지역의 입주 물량을 살펴본다면, 군포 말고도 안양과 의왕의 입주 물량을 같이 봐야 한다.
아실 어플을 통해 2019년부터 2028년까지 안양, 군포, 의왕 3개 도시의 입주 물량을 살펴본다.
먼저 군포는 만성적으로 공급 부족을 겪고 있는 곳이다. 2022년 힐스테이트 금정역을 제외하면 군포 도심에 아파트다운 아파트 공급이 없었다. 군포 자체만 보면 공급의 희소성이 있는 편이다.
문제는 안양과 의왕이다. 안양과 의왕은 올해와 내년인 2025년, 내후년인 2026년에 입주 물량이 기준량보다 많은 편이다. 특히 안양은 지금도 대단지 입주를 앞두고 있어 시세가 눌려 있다는 평가가 많다.
금정역 푸르지오 그랑블은 입주가 2028년이라 안양, 군포, 의왕의 입주장이 마무리 되는 시기이기는 하다. 입주 시기가 오면 주변 지역 신축 공급이 끝물이라 신축 물량이 부족할 수도 있겠다는 생각이 든다. 최근 공사비 인상 등으로 향후 신축 공급 부족 문제가 나오고 있는 것도 플러스 요인이다.
그러나 개인적으로는 신축 공급 부족은 서울에 한정된 이야기라고 생각한다. 경기도에는 아직도 신축을 공급할만한 땅이 많다. 2028년 입주 물량은 지금 잡히지 않았을 뿐, 앞으로도 없을 것이라고 단정 짓기에는 이르다. 서울이 아닌 수도권 지역이라면, 향후 공급 물량은 보수적으로 잡고 봐야 할 것 같다는 생각이 든다.
주변 아파트 시세와 비교
사람들이 금정역 푸르지오 그랑블의 청약을 외면한 가장 큰 이유는 비싼 분양가였다. 사실 주변 아파트 가격과 비교는 지난 번에도 해봤지만, 지금 관점으로 해봐도 비싼건 변함이 없다. 선착순 줍줍을 알아보기 위해 방문한 모델하우스 상담사도 가격이 일대에서 가장 비싸다는 것은 인정하고 시작했다.
안양천 건너에 있는 평촌두산위브리버뷰1와, 평촌두산위브더프라임2이 금정역 푸르지오 그랑블 가격의 바로미터가 된다. 금정역 푸르지오 그랑블과 입지 면에서 거의 동일하기 때문이다. 문제는 위 두 아파트의 전용 59 시세가 금정역 푸르지오 그랑블 전용 59 분양가보다 1억원 이상 저렴하다는 데 있다. 아무리 2028년에 입주하는 신축 아파트이고, 1,000세대가 넘고 40층이 넘는 랜드마크 대단지라고는 해도 눈에 보이는 가격에서 1억원 이상 차이가 나니 선뜻 손이 나가지 않는다.
금정역까지 거리는 비슷하지만, 주변 생활환경이나 교육환경이 훨씬 좋은 e편한세상 평촌어반밸리 아파트의 분양가가 더 저렴한 것도 금정역 푸르지오 그랑블에게는 마이너스이다. 최근 e편한세상 평촌어반밸리가 완판되면서 그나마 투자 수요가 금정역 푸르지오 그랑블에 관심을 갖게 될만한 환경 조성은 된 상황이다.
주변 지역 외에 GTX-C 역세권인 다른 지역으로 시야를 넓혀서 비교해볼 필요도 있다.
GTX-C 역세권인 광운대역 주변 대장 아파트인 미미삼3의 전용 59 시세가 7억원 중후반대이며, 인근 신축인 월계센트럴아이파크4 전용 59가 8억원부터 시세가 형성되어 있다. 계약금 5%만으로 투자할 수 있다는 점에서 위 아파트와 직접 비교는 힘들지만, 분양가와 가격만 놓고 봤을 때는 서울에 있는 아파트와 가격적으로 큰 차이가 없다고도 볼 수 있다.
월계센트럴아이파크 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
금정역 푸르지오 그랑블은 적어도 지금 분양 가격만으로는 메리트가 없다는 건 확실하다. 그렇다면 미래 가치는 어떨까?
미래 호재와 가치
선착순 줍줍 현장에서 상담사에게 가장 많이 들은 이야기가 GTX-C노선과 미래 호재를 반영한 미래 가치였다.
GTX-A 노선으로 20억 클럽에 가입한 동탄역롯데캐슬을 보면서 GTX의 파급력을 강조했다. 주변 공장 지역 일대가 개발될 것이라는 청사진도 제시했다. 동탄, 광교의 과거도 볼품 없었듯이, 금정역 일대도 지금 모습만 보지 말고 미래 모습을 떠올려야 한다고 했다. 실제로 군포시 도시계획에는 금정역 푸르지오 그랑블 뒤쪽에 있는 공업지대에서 규모가 큰 공장들인 가온전선 공장과 제비스코 공장이 이전 계획이 있다고 언급되어 있긴 했다.
그러나 공장 몇 곳이 이전한다고 해서 군포가 동탄이 되지는 않는다. 동탄에 GTX가 들어온 것과, 금정에 GTX가 들어온 것은 체감이 다르다. 동탄은 SRT를 제외하면 철도 교통과는 담을 쌓은 지역이었다. 동탄에 GTX가 생김으로써 서울 및 수도권 전체와 연결되는 철도 링크가 생기게 되었다. 비역세권이 역세권으로 새롭게 태어난 것이다. 그러나 금정역은 조금 다르다. 금정역은 이미 1호선과 4호선이 지나는 더블역세권 지역이다. 이미 강남역까지 37분 만에 이동할 수 있는 지하철 인프라가 있는 곳이다. 향후 GTX 개통 시 삼성역까지 12분이면 도착 예정이지만, 동탄만큼 GTX 개통의 파급력이 크지는 않을 것이다.
무엇보다 동탄은 분당급 규모의 수도권 최남단, 최대 규모 신도시라는 장점을 가진 곳이다. 동탄의 수요는 서울을 생활권으로 하는 수요가 아니다. 경기 남부와 충청 북부권의 중심지로 봐야한다. 반면 금정역 일대는 어떤가? 신도시 다운 쾌적함이 없는 건 물론이거니와 향후 GTX가 개통되더라도 주변 대장 지역인 인덕원에 가려질 입지가 될 가능성이 높다.
정리하면 향후 GTX-C 개통, 금정역세권 개발, 인근 공업지대 재정비 등의 미래 호재가 없는 것은 아니나, 입지의 급을 높일 정도로 드라마틱한 호재는 없다는 게 결론이다.
물건 자체의 문제
마지막으로 금정역 푸르지오 그랑블 자체의 문제를 살펴본다. 지난 글에서도 살펴봤지만, 금정역 푸르지오 그랑블은 GTX-C 금정역만 바라보는 원툴 아파트이다. 교통 호재 말고는 주변 거주 환경, 생활편의환경, 교육환경 모두 부족하다.
아파트 단지 남쪽은 전부 공업지역이며, 안양천을 제외하면 공원다운 공원은 없다. 무엇보다 최악은 주변에 초등학교가 없다는 점이다. 1호선 철길을 건너에 있는 금정초등학교에 가야하는데 도저히 초등학생이 걸어다닐 수 있는 거리가 아니다. 셔틀버스를 제공한다고는 하지만, 결국 운영비는 입주민이 내야한다. 등교는 시간이 비슷하니 셔틀버스를 이용한다고 쳐도, 서로 끝나는 시간이나 목적지가 다른 하교 때가 진짜 문제가 된다.
저출산의 시대긴 하나 향후 아파트 주 매수층이 자녀를 키우는 가정이 될 가능성이 높다고 봤을 때 초등학교 접근성은 무시하면 안되는 요소이다. 금정역 푸르지오 그랑블은 중대형 평수 중심이기 때문에 초등학교의 부재는 더더욱 뼈아프다. 내가 이익을 보려면 결국 누군가는 나보다 비싼 가격에 이 아파트를 사줘야 한다는 것인데 이 부분에서 확신이 떨어졌다.
정리
금정역 푸르지오 그랑블이 입주하는 2028년에 이 글을 보면 어떤 생각을 갖게 될까? 당시 옳은 판단을 했다며 자신을 뿌듯하게 여길까, 아니면 그걸 샀어야 했다고 후회를 하게 될까? 미래에 후회하게 될 수도 있지만, 지금 판단으로는 투자 가치가 낮아보인다. 앞으로 이보다 더 좋은 기회가 많이 있을 것이라 생각한다.