새해 들어서 성남과 분당 지역에 가뭄에 콩 나듯이 분양이 간헐적으로 진행되고 있다. 입지 논란이 있었지만 저렴한 분양가로 모든 논란을 잠재워버린 분당 금호어울림 그린파크를 시작으로, 성남 복정1지구의 남위례역 엘리프 에듀포레가 분양을 앞두고 있다. 최근 LH에서 성남 신촌지구 A2블록에 들어설 엘리프 성남 신촌의 분양 공고를 올렸다. 이번 글에서는 엘리프 성남 신촌의 입지와 분양가, 초등학교와 중학교 학구, 당첨 가능성 등을 분석해봤다.
남위례역 에듀포레 – 입지 장단점, 분양가, 청약 시 필요 금액 분석 (landstockbiz.com)
성남 신촌지구
엘리프 성남 신촌은 성남 신촌지구 A2 블록에 들어서는 아파트이다. 성남 신촌지구는 성남이지만 강남구와 경계를 접하고 있는 지역으로 강남 접근성이 매우 우수한 지역이다. 우수한 입지에 비해 부지(0.062㎢)가 매우 협소한 것은 아쉬운 점으로 꼽힌다.
성남 신촌지구에는 A1블록, A2블록에는 아파트가, 주변으로 단독주택, 준주거주택 일부가 들어서게 된다. 학교는 없고 유치원만 한 곳 생길 예정이다.
엘리프 성남 신촌 – 개요
- 단지명: 엘리프 성남 신촌
- 위치: 경기도 성남시 수정구 성남 신촌지구 A2블록
- 세대수: 총 320세대 중 58세대 일반 분양(사전청약으로 262세대 공급하고 남은 물량 일반 분양)
- 규모: 지하 2층 ~ 지상 최고 15층, 총 6개동
- 건폐율 및 용적률: 22.38% / 179.86%
- 평형: 전용 59A, 59B, 59C, 59D, 59E
- 입주 예정일: 2026년 5월
- 특징: 공공분양, 성남시 1년 이상 계속 거주자 우선
- 전매제한: 3년
- 실거주 의무: 5년(3년 유예 가능)
- 시공사 : 계룡건설산업 – 계룡건설 엘리프 (krcon.co.kr)
복정1지구 B3블록 남위례역 엘리프 에듀포레랑 시공사가 똑같아서 같은 아파트라고 착각하기 쉬우나 위치부터 분양 형태까지 엄연히 서로 다른 아파트이다. 모든 평형이 전용 59타입이라는 특징이 있다. 15층으로 층수가 낮은 이유는 서울공항 바로 옆이라 고도제한이 걸려 있어서 그렇다.
입지
엘리프 성남 신촌의 입지는 훌륭하다. 성남의 탈을 쓴 서울 강남이라고 봐도 무방하다. 단순 거리로만 따지면 복정1지구보다도 서울 접근성이 좋다. 도로 하나만 지나면, 강(세곡천) 하나만 건너면 서울 강남구이기 때문이다. 그러나 위치적으로만 가깝고 상대적인 이동 시간에서는 아쉬운 점이 많다. 주변에 지하철역이 없기 때문이다.
가장 가까운 지하철역은 8호선과 수인분당선 환승역인 복정역으로 약 2.2km 떨어져 있고, 3호선과 수인분당선, GTX-A를 이용할 수 있는 수서역까지는 3km(버스로 15분) 떨어져 있다. 역세권이 아닌 것은 아쉽지만 버스로 수서역까지 15분 정도에 이동할 수 있다는 점은 강점이다. 용인서울고속도로, 수도권제1순환고속도로, 분당수서로, 분당내곡로 등을 통해 남쪽 지방으로 내려가기도 좋은 위치다.
성남이지만 성남 생활권이라고 할만게 전무하다. 강남구 세곡동과 생활권을 공유해야 한다. 세곡동 일대에는 보금자리 사업으로 조성된 아파트 단지들과 근린상가들이 많다. 세곡동 중심상가 지역까지 거리가 약 1km(도보 15분)쯤 떨어져 있다. 슬세권이라고 하기에는 거리가 다소 멀어서, 생활 편의성은 조금 아쉽게 느껴진다. 인근에 있는 대형 상권 지역은 문정동이나 잠실인데 두 지역 모두 신촌지구에서 대중교통으로 가기에는 접근성이 좋지 않다. 수서역에 공사 중인 신세계백화점이 완공된다면 생활 편의성이 크게 향상될 것으로 보인다.
생활 편의성 측면에서 고려해봐야 하는 또 하나의 요소는 비행기 소음이다. 서울공항 바로 옆이기 때문에 비행기 이착륙 시 상당한 소음이 발생하는 지역이다. 서울공항이 전투기를 운영하지 않아 제트 엔진 굉음이 나지는 않지만, 수송기를 비롯한 갖가지 비행기들이 서울공항에서 이착륙을 하고 있어서 소음 빈도는 꽤나 높은 편이기 때문이다.
교육환경도 아쉽다. 주변에 학교가 많지 않아서다. 관내에 초등학교가 없다. 그나마 초등학교는 서울 대왕초와 공동학구가 형성되어서 약 500m(도보 7분) 거리에 있는 서울대왕초등학교에 다닐 수 있으나, 중학교나 고등학교(특히 중학교)는 먼 곳으로 가야한다. 성남시 관내에서 가장 가까운 중학교는 성남구시가지에 있는 태평중, 수진중 또는 판교신도시에 있는 낙원중이고 가장 가까운 고등학교는 서울공항 앞에 있는 효성고등학교로 약 1.5km 거리에 있다.
중학교가 특히 문제로, 그나마 가까운 거리에 있는 성남 고등지구에도 중학교가 없어 난리인 상황인데 더 먼 곳에 있는 신촌지구는 정말 답도 없는 상황이다. 관내에서 가장 가까운 중학교까지 거리가 6km가 넘는다. 이 정도 상황이면 서울 지역 중학교에 배정 받을 수 있게 교육청에서 조치를 취해주지 않을까 생각해본다. 서울 지역 중학교에 진학할 수 없다면, 엘리프 성남 신촌에서는 개별 셔틀벼스를 타지 않는 한 중학생을 통학 시키기가 정말 난감해진다.
엘리프 성남 신촌의 자연환경은 세곡천과 탄천, 대모산과 인릉산으로 이어지는 산과 강이 함께 어우러진 곳이라 흠잡을 데가 없다. 강남이지만 강남의 번잡함은 피하면서 여유로움을 느낄 수 있는 장점이 있는 지역이다.
엘리프 성남 신촌의 입지를 종합해보면 서울과 가깝다는 장점이 있는 지역이지만, 세대수가 적어 커뮤니티 시설이 빈약하고, 비역세권이고 주변 인프라가 부족하며 무엇보다 중학교 통학이 매우 불편한 곳이라고 정리할 수 있다. 학령기의 자녀를 키우기보다는 어린 자녀나 부부 중심 생활을 하는 가족에게 더 어울리는 지역이다.
분양가
엘리프 성남 신촌은 공공분양이기 때문에 분양가는 저렴하게 책정되었다. 모든 평형이 59이며 최저 분양가는 59C 타입 1층 6억 9,110만원, 최고 분양가는 59A 타입 5층 이상인 7억 8,870만원이다. 대부분 세대의 분양가가 7억원 대에 있다고 볼 수 있다. 사실상 서울 강남권인 신축 20평대 아파트 분양가가 7억원이라는 것은 굳이 분석을 하지 않더라도 엄청나게 저렴한 분양가라는 걸 알 수 있다.
약 500여m 떨어져 있는 강남구 세곡동의 강남 LH1단지 아파트 전용 59의 매매 호가는 12억원 전후이다. 단순 분양가와 비교해봐도 5억원 정도의 차이가 나는 것을 확인할 수 있고, 발코니 확장이나 옵션 등의 비용을 제외해도 4억원 정도, 적은 세대수와 기타 마이너스 요인을 감안하더라도 최소 3억 원 정도의 안전마진은 확보한 아파트라고 분석할 수 있다.
투자 가치 – 투자 보다는 실거주에 적합
공공분양이라 투자 목적의 청약은 사실상 불가능한 아파트이다. 공공분양은 무주택자만 청약 자격이 주어지기 때문이다. 첫 주택을 투자용으로 사는 경우도 있지만, 전매제한 기간도 3년이 걸려있고, 무엇보다 실거주기간 5년이 걸려있기 때문에 아무리 빨라도 2031년은 되어야 매매가 가능하다. 그만큼 자금이 묶이는 것이기 때문에 투자용으로는 장기 투자 목적이 아니라면 접근하기 좋은 매물은 아니다. 대신 그만큼 안전마진은 확실하기 때문에 안전한 투자를 원한다면 청약을 하는 것도 나쁘지 않다.
실거주 목적이라면 볼 것도 없이 청약을 넣어야 함은 물론이다.
청약 당첨 가능성
애초에 공급 물량이 320세대 밖에 되지 않고, 이중에서도 절반이 넘는 262세대가 이미 사전청약으로 공급이 완료 되었다. 남은 물량은 58세대 밖에 없고, 특별공급을 빼고 남은 일반공급 물량은 고작 15세대에 불과하다. 이것도 성남에 1년 이상 거주한 사람만 넣을 수 있기 때문에 사실상 성남시 무주택자 외에는 당첨이 불가능한 구조이다.
공공분양 일반공급 당첨자 커트라인이 공개되지는 않지만, 청약통장 납입금 2,000만원 이상의 높은 커트라인이 형성될 것으로 예상된다. 이번 달에 새롭게 생긴 신생아 특별공급(11세대)이 청약 허들이 높고, 아직 홍보가 덜 되어서 그나마 경쟁이 가장 덜 치열할 것으로 보이나, 공급 물량이 너무 적기 때문에 당첨 가능성이 높지는 않다.
한 마디로 엘리프 성남 신촌의 청약 당첨 가능성은 안전마진이 크고 세대수가 적어 극히 희박하다고 볼 수 있다.
정리
엘리프 성남 신촌에 대해 간단하게 살펴봤다. 엘리프 성남 신촌은 성남이지만 성남 생활권이 아닌 강남구 세곡동 생활권이며, 자연과 함께할 수 있는 입지이기는 하나, 그 외 요소들인 교통, 생활 편의성, 교육 환경은 많이 부족한 지역이었다.
그럼에도 20평대, 분양가 7억 원대라는 엄청난 메리트가 있는 아파트이기 때문에 청약 경쟁은 매우 치열할 것으로 보인다. 성남에 사는 무주택자라면 꼭 청약을 넣어보길 바란다.