청약홈에 독특한 이름의 아파트 청약 공고가 떠서 내용을 확인해봤더니 고양시 원당역 인근 성사동에서 도시재생 혁신지구 사업으로 조성된 공공지원 민간임대 아파트 공고였다. 이번 글에서는 도시재생 혁신지구 사업과 공공지원 민간임대의 특징을 먼저 살펴보고, 창조혁신캠퍼스(CIC) 성사 아파트의 입지와 분양가(임대료)가 적정한지에 대해서 분석해봤다.
도시재생 혁신지구 사업
도시재생 혁신지구 사업은 도시재생 사업 중 하나로 기존의 도시재생 사업보다 더욱 혁신적이고 종합적인 접근을 통해 도시 문제를 해결하고 지역 경제 활성화를 도모하는 사업이다. 주로 낙후된 구도심 지역을 대상으로 하며, 구도심 지역의 경제, 사회, 환경 문제를 해결하는 것을 목표로 사업이 추진된다.
고양성사지구는 2019년 12월 제1호 도시재생 혁신지구 국가시범지구로 지정된 이후, 2021년 가장 빠르게 공사에 착수한 곳이다. 고양성사 이외에도 천안, 용산, 구미가 도시재생 혁신지구 사업 대상지역으로 선정된 바 있다.
공공지원 민간임대
공공지원 민간임대 아파트란, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 임대사업자로 10년 이상을 임대할 목적으로 임차인을 모집하는 형태의 주택이다. 건설사에게 일정한 혜택을 주는 대신, 10년 이상을 임대주택으로 운영해야 한다. 10년 이후에는 계속 임대를 하든, 분양을 하든 임대사업자의 재량인데, 대부분 10년 후에 분양 전환을 한다.
공공지원 민간임대 신청자격은 아파트별로 조금씩 다르다.
창조혁신캠퍼스 성사 같은 경우 특별공급은 무주택세대구성원 조건과 특별공급에서 제시하는 기준을 갖춰야 한다. 특별공급은 청년, 신혼부부, 고령자 3가지 유형으로 나뉘는데 모두 소득요건을 만족해야 하며, 소득여건은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 120% 이하이다. 참고로 창조혁신캠퍼스 성사에서는 청년 특별공급만 모집한다. 소득 기준이 있기는 있으나, 1인 가구 기준 월 418만원으로 연봉 기준 거의 5,000만원에 육박하기 때문에, 고소득 청년 직장인이 아니라면 대부분 입주 가능하다.
일반공급의 경우 만 19세 이상, 대한민국 국적을 가진 무주택세대구성원이라면 지역에 상관 없이 청약할 수 있다. 청약통장 가입 여부나 소득 및 자산 보유액 등을 따지지 않는다.
창조혁신캠퍼스(CIC) 성사 – 개요
- 위치: 경기도 고양시 덕양구 성사동 394번지 일대
- 규모: 지하 3층 ~ 지상 25층, 1개동
- 세대수: 118세대
- 평형: 26A(6세대), 26AT(24세대), 36A(30세대), 36B(30세대), 49F(28세대)
- 주차: 세대당 1.06대, 출입구 높이 2.3m, 주차구획 높이 2.1m
- 청약 자격: 무주택세대구성원, 소득기준 충족(청년 특별공급)
- 특징: 공공지원 민간임대(분양 아파트 아님)
- 공식 사이트: 창조혁신캠퍼스 성사 (cicseongsa.com)
도시재생 혁신지구 국가시범지구 사업으로 분양하는 공공지원 민간임대 아파트이다. 개발 이전에는 공영주차장 부지였는데 상업지구로 종상향을 받고 높은 건물이 들어서게 됐다. 아파트이긴 하지만 11층부터 아파트이고, 저층에는 업무지구와 상업시설, 공공시설, 주차시설이 들어서 있는 주상복합 형태의 건물이다. 도시재생 혁신지구 사업으로 조성된 원당역 롯데캐슬 스카이엘 아파트가 창조혁신캠퍼스 성사 바로 뒤에 있다.
창조혁신캠퍼스(CIC) 성사 – 입지
3호선 원당역 초역세권이다. 정말 지하철역 바로 앞에 붙어있다. 엘리베이터만 제때 오고, 신호만 한 번에 받으면 현관문에서 원당역 입구까지 과장을 조금 보태서 1분 컷도 가능할 것 같은 위치다. 원당역에서는 을지로3가역까지 33분, 여의도역까지 49분, 강남역까지 56분이 소요된다. 서울 3대 업무지구까지 지하철 소요시간으로는 모두 1시간 이내로 끊을 수 있는 입지다. 올해 말 연신내에 GTX-A 노선이 개통할 시, 지금보다 서울 접근성이 더 높아질 것으로 보인다.
초역세권에 위치한 10평대 소형 아파트이기 때문에 1인 가구나 신혼부부에게 적합할 것으로 보인다. 2030세대를 중심으로 입지 환경을 살펴보면 초역세권이라는 입지를 제외하면 매력적인 요소가 많지는 않은 곳이다.
원당역이 있는 고양시 성사동 자체가 구도심이고, 오래된 구축 아파트 중심으로 조성된 곳이기 때문이다. 원당역 일대에는 걸어서 이용할만한 상권이 부족한 편이라 고양시청 주변으로 가야 한다. 한 정거장 지나야 있는 화정역이나 원흥역 일대 상권이 그나마 근처에 있는 상권 중 규모가 되는 상권이다. 단, 창조혁신캠퍼스 성사 자체가 주상복합 건물이기 때문에 같은 건물 저층에서 기본적인 상업 수요를 해결할 수 있을 것으로 보인다.
인근에 도서관(고양시립원당도서관)과 공연장(고양어울림누리)도 있어서 문화생활을 누리기에 나쁘지 않은 위치다. 아파트 앞에 성라공원이라는 공원이 있기는 하나, 말만 공원이고 사실상 산이기 때문에 녹지 공간은 다소 부족한 편이다.
정리하면 창조혁신지구 성사 아파트는 초역세권 입지라 출퇴근에 용이하기는 하지만, 2030세대가 이것 저것 하기에는 상권이나 인프라, 콘텐츠가 부족한 지역이라고 할 수 있다.
창조혁신캠퍼스(CIC) 성사 – 분양가(임대료) 분석
공공지원 민간임대 주택이기 때문에 분양가라는 표현은 사실 부적절하다. 분양가보다는 임대 보증금에 가깝다. 청약홈 모집 공고에 올라온 보증금이 너무 저렴해서 자세히 알아보니, 임대 보증금 외에 월임대료가 따로 있었다. 전용 46제곱미터 기준 임대 보증금은 3,000만원인데, 월임대료가 62만원이었다. 최근 월세 시세가 많이 올랐다고는하나, 그럼에도 월세 62만원은 부담되는 금액임은 분명하다. 참고로 보증금을 4,800만원으로 높이고 월임대료로 55만원을 내는 옵션도 선택 가능하다. 금리로 따지면 약 4.6%정도니 괜찮은 옵션이다. 전월세전환율 4.6%를 적용해서 월임대료를 임대 보증금으로 바꾼다고 치면 약 1억 9,000만원 정도다.
임대료가 적정 수준인지 주변 시세와 비교해본다.
1993년 준공된 신원당2단지태영 아파트의 전용 39제곱미터 전세 매물과 비교해본다. 30년이 넘은 인근 구축 아파트 전세가 1억 5,000만원 정도이다. 구축 아파트보다 4,000만원(약 26%) 비싼 수준이다. 역과도 가깝고, 신축에다 면적까지 더 넓다는 걸 감안하면 메리트가 충분하다. 기존 공공지원 민간임대 아파트들이 비싼 임대료 때문에 사람들이 외면했다는걸 생각하면, 창조혁신캠퍼스(CIC) 성사는 의외이다(편견과 선입견에서 벗어나서 세상을 봐야 하는 이유다).
창조혁신캠퍼스 성사 뒤쪽에 자리한 신축 아파트인 원당역 롯데캐슬 스카이엘 아파트의 전세 시세와도 비교해본다. 2024년 8월에 입주 예정인 원당역 롯데캐슬 스카이엘 아파트 전용 35제곱미터 전세 가격 시세는 2억 9,000만원부터 형성되어 있다. 창조혁신캠퍼스 성사가 면적도 넓고, 역과도 더 가까운데 임대 보증금은 약 1억원 정도 저렴하다. 두 아파트가 대단지 아파트와 오피스텔 같은 아파트 차이라 커뮤니티 이용, 주거 쾌적성 등에서 비교가 안되긴 하지만, 그래도 비슷한 입지에 비슷한 평수를 사는 데 있어 필요한 주거비가 1억원이나 저렴하다는 점에는 충분한 메리트가 있어 보인다.
정리
창조혁신캠퍼스(CIC) 성사의 입지와 임대료가 적정 수준인지 살펴봤다.
분석 결과 창조혁신캠퍼스(CIC)성사 아파트의 임대료는 주변 시세 대비 저렴했다. 주변 구축 및 신축과 비교해봤을 때 모두 경쟁력이 있었다. 고양이나 서울 서북부, 도심권이 주생활권이면서 1인 가구 청년이거나 신혼부부라면, 비교적 저렴한 비용으로 양질의 주거를 누릴 수 있는 곳이라는 생각이 든다.
저렴하게 거주하면서 시드머니를 열심히 모아 내 집 마련에 성공하는 재테크 전략을 활용하면 좋을 것 같다. 참고로 거주하면서 주택 매수 시 공공지원 민간임대 거주 자격이 박탈되니 유의해야 한다.
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